Cześć,
podrzucam uwagi, które w Łomiankach są bardzo istotne. Nie wiem na ile w Podkowie. Oprócz różnych lokalnych spraw zgłosiliśmy dwa postulaty, które są kluczowe do uszczelnienie procesu planowania w obszarze zabudowy jednorodzinnej. Bez nich planowanie jest fikcją. Rada przyjmuje plan miejscowy z wyliczoną chłonnością a dzięki lukom w przepisach na tym terenie deweloperzy budują mieszkania dla kilkakrotnie większej liczby mieszkańców. Wszystkie założenia dotyczące ilości szkół, przepustowości dróg itp biorą w łeb. Wszyscy o tych lukach wiedzą, ale żeby je wyeliminować trzeba dużej presji społecznej. Nasze postulaty to:
- Limit zabudowy – zasada jeden dom, jedna działka: Na jednej działce budowlanej dopuszcza się realizację maksymalnie jednego budynku mieszkalnego.
- Zakaz zabudowy dwulokalowej: Budynki mieszkalne w zabudowie jednorodzinnej mogą zawierać tylko jeden lokal mieszkalny. Zakaz dotyczy zarówno wydzielania lokali w formie pionowej jak i poziomej.
Jak te mechanizmy są wykorzystywane przez deweloperów mogę opowiedzieć przy okazji.
Dla porządku dodam, że nie mamy pewności, czy te zasady da się wpisać w standardy urbanistyczne lub inną część planu ogólnego (na pewno można je wpisać w plany miejscowe). Niezależnie od tego uważamy, że trzeba o tym przypominać na kazdym kroku.
Pozdrawiam
wg
Post został scalony z istniejącym tematem: Co zgłaszać do planu ogólnego?
Hej,
godna podziwu akcja i zaangażowanie. Piszecie w załączonym tekście o ekstensywnej zabudowie jednorodzinnej. Urząd prawdopodobnie bez problemu się zgodzi, bo wie dobrze, że te ograniczenia będzie można obejść. Jak?
Deweloper kupuje dużą działkę z ekstensywnymi parametrami. Buduje w rogu tej działki bliźniaki (formalnie jednorodzinne, dwulokalowe) maksymalnie stłoczone. Parametry liczy do całej dużej działki, więc wszystko się zgadza. Następnie dokonuje podziału odcinając gęsto zabudowaną działkę. Przy podziale nie jest wymagana zgodność z planem miejscowym. Historię powtarza kilkakrotnie. Na końcu musi zbudować jeden dom zgodny z parametrami. U nas jest to ćwiczone na masową skalę, tam gdzie plany nie zawierają dodatkowych ograniczeń.
Do rozważenia więc nasze postulaty. Będą szczególnie ważne przy tworzeniu planów miejscowych.
Pozdrawiam
wg
1 polubienie
Zakaz budynków dwulokalowych w domach jednorodzinnych jest sprzeczny z Prawem Budowlanym. Art 3. punkt 2a) mówi że przez budynek mieszkalny jednorodzinny należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30 % powierzchni całkowitej budynku.
Post został scalony z istniejącym tematem: Co zgłaszać do planu ogólnego?
Post został scalony z istniejącym tematem: Co zgłaszać do planu ogólnego?
W artykule Rzeczpospolitej (niestety nie jest ogólnodostępny) Bliźniak czy zabudowa jednorodzinna dwulokalowa - rp.pl jest zdanie “Planując inwestycję, należy mieć na uwadze, że organ architektoniczno-budowlany może odmówić realizacji zabudowy jednorodzinnej dwulokalowej zbliżonej funkcjonalnie do zabudowy bliźniaczej na terenach, gdzie prawo miejscowe tej ostatniej zakazuje.”
Wynika z tego, że jakieś możliwości ograniczenia zabudowy dwulokalowej istnieją. Może ktoś wie, jak to działa?
W artykule zapewne jest opisane prawo lokalne na poziomie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a nie planu ogólnego gminy.
Hierarchia jest następująca:
Strategia rozwoju gminy (nie jest aktem planowania przestrzennego, nie jest prawem lokalnym, jest dokumentem “kierunkowym”) - zapisy strategii muszą być uwzględnione w Planie Ogólnym Gminy (POG - jest prawem lokalnym, prawem miejscowym), dalej z POG musi być zgodny miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - czyli plan miejscowy (MPZP - jest prawem lokalnym, prawem miejscowym). MPZP jest podrzędny względem planu ogólnego (POG). W MPZP ustala się m.in. sposób zabudowy terenu czyli to o czym piszesz, natomiast w POG ustala się głównie funkcje terenu (nie formę zabudowy - dwulokalowość to forma, mieszkaniówka jednorodzinna to funkcja) i inne parametry, które wymieniłam w poście wyżej. Ograniczenia dla formy architektonicznej budynku można wprowadzić na poziomie MPZP a nie POG. Ograniczenia na poziomie MPZP muszą jednak być zgodne z prawem powszechnym, zatem Ustawą Prawo budowlane - w którym zabudowa jednorodzinna jest opisana jako budynek z max. dwoma lokalami mieszkalnymi i tego w MPZP nie można inaczej definiować. Można uszczegółowić to o czym piszesz - np. jeden budynek na danej działce budowalnej, ale ograniczeń zmieniających definicje prawne nie można wprowadzić. Witku - ja jestem czynną urbanistką i architektką - to moje codzienne zajęcie - zatem jestem tym kimś, kto wie jak to działa 
W artykule - jak mniemam - jest opisana sytuacja kiedy z bliźniaka (czyli dwóch segmentów, technicznie stanowiących jeną konstrukcję) z deklarowanych formalnie dwóch lokali mieszkalnych powstają cztery - czyli w każdym z “segmentów” co do zasady jednorodzinnych wydziela się dwa kolejne - w myśl definicji, że budynek jednorodzinny może składać się max. z dwóch lokali mieszkalnych. I to jest patologia, którą należy piętnować - natomiast nie jest to rzecz do uregulowania w POG. W MPZP też moim zdaniem było trudno. Zdarzyło mi się, że w moim planie na zapisach dot. zabudowy jednorodzinnej wolnostojącej powstała uwaga: szeregówka! i to zgodnie Prawem budowlanym (zastosowano dylatacje pomiędzy budynkami i inwestor twierdził, że w związku z tym są one wolnostojące). Nie każdy pomysł obejścia prawa da się ograniczyć w MPZP, co nie znaczy, że nie należy próbować.
pozdrawiam,
Basia